Quartiles Q1 et Q3, médiane

Pour comparer un bien à son secteur, la moyenne est un mauvais outil : une seule vente exceptionnelle la déforme. On utilise donc la MÉDIANE, c'est-à-dire le prix qui coupe les ventes en deux. Autant de ventes au-dessus, autant en dessous. Une villa vendue très cher ne la déplace quasiment pas.

Les quartiles complètent le tableau. Si l'on range toutes les ventes du secteur de la moins chère à la plus chère, Q1 (le premier quartile) est le prix en dessous duquel se situe le quart le moins cher. Q3 (le troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se situe le quart le plus cher. Entre Q1 et Q3 se trouve donc la moitié centrale des ventes.

Ce que l'écart entre Q1 et Q3 raconte est souvent plus utile que la médiane elle-même. Un intervalle resserré signale un secteur homogène, où le prix est prévisible et se négocie peu. Un intervalle large signale un secteur hétérogène, où l'état, l'étage ou les prestations pèsent plus que l'adresse, et où la négociation se joue sur le bien précis.

Limite à garder en tête : ces repères décrivent des ventes passées et déjà enregistrées, pas la valeur de votre bien. Ils ne connaissent ni son état, ni ses travaux, ni sa vue. Un bien peut légitimement sortir de la fourchette Q1 à Q3, dans un sens comme dans l'autre.