Guide
Comment évaluer le prix d'un bien immobilier dans l'ancien
Mis à jour le 14 juin 2026
Savoir si une annonce est au bon prix est la question centrale de tout achat. Ce guide présente les deux sources officielles, leurs limites, et comment interpréter l'écart entre une annonce et le marché.
01. Les deux sources officielles à connaître
Pour évaluer un prix de vente, deux bases de données font autorité car elles sont fondées sur des transactions réelles, pas sur des prix demandés. Les sites d'annonces en complément donnent un signal sur la tension du marché, mais ne remplacent pas les actes notariés.
Notaires de France : Immobilier.notaires.fr
Public, gratuitPrix de vente notariés par commune et arrondissement, médiane et quartiles, sur les 12 derniers mois glissants. Mis à jour trimestriellement avec un délai de 3 mois.
Fiabilité : Source la plus fiable car fondée sur les actes signés, pas sur les prix demandés. Couvre tous les types (appartements, maisons) et distingue les surfaces.
Limites : Précision limitée sur les petites communes (peu de ventes) et les micro-quartiers. Ne descend pas sous la maille commune.
DVF (Demandes de Valeurs Foncières) : data.gouv.fr
Public, gratuitTransactions enregistrées aux impôts depuis 2014, téléchargeables en open data. Chaque ligne = une vente avec adresse, prix, surface, date.
Fiabilité : Données brutes des mutations cadastrales : très précises pour les transactions closes, mais sans nettoyage des valeurs aberrantes.
Limites : Nécessite un traitement pour filtrer les ventes atypiques (lots groupés, ventes intra-familiales). Délai de publication : jusqu'à 6 mois après la vente.
Sites d'annonces (SeLoger, LeBonCoin, PAP…)
PublicPrix demandés, pas prix vendus.
Fiabilité : Indicateur de la tension du marché, pas du prix de transaction réel. Les biens trop chers restent en ligne plus longtemps.
Limites : Une annonce au prix du marché peut rester visible 3 mois si le marché est lent ; une annonce sous-évaluée disparaît en 48 h. L'index de prix affiché par ces plateformes est calculé sur les prix demandés.
02. Calculer un écart au marché utile
La comparaison n'a de sens que si le périmètre est bien choisi. Un appartement Paris 11e de 55 m² ne se compare pas à la médiane Paris entier, mais à la médiane des appartements de 40 à 70 m² dans le 11e.
Méthode en trois étapes : (1) récupérez la médiane sur les 12 derniers mois, commune ou arrondissement, sur des biens de surface comparable (± 20 %) ; (2) multipliez par la surface Carrez du bien ciblé ; (3) calculez l'écart en euros entre le prix annoncé et cette référence. Un écart positif (annonce au-dessus) est votre premier argument.
Exemple chiffré
Cet écart positif signifie que le bien est demandé au-dessus de la médiane locale. Il peut se justifier (étage élevé, travaux récents) ou constituer une marge de négociation si aucun atout objectif ne le soutient.
03. Quatre pièges courants
Le prix au m² brut peut tromper
Un bien de 30 m² au même prix au m² qu'un 90 m² ne vaut pas la même chose relativement. Les petites surfaces se vendent structurellement plus cher au m² (prime de liquidité, rendement locatif). La médiane au m² ne vaut que si vous la calculez sur des biens de surface comparable (± 20 %).
L'étage et l'orientation font 5 à 10 % d'écart
Dans un immeuble haussmannien, un rez-de-chaussée vaut 10 à 15 % de moins qu'un 4e étage avec ascenseur. La médiane communale ne capture pas cet écart : elle lisse les différents niveaux. Cherchez des comparaisons dans le même immeuble ou le même lot.
Les travaux sont rarement intégrés dans la médiane
Si 30 % des biens vendus dans la base DVF nécessitaient une rénovation légère, la médiane intègre cette réalité. Mais si vous comparez un bien à rénover entièrement à la médiane globale, vous surestimez la correction travaux.
Le marché notarié a 3 à 6 mois de retard
En phase de hausse ou de baisse rapide, les données notariées reflètent des ventes signées sous seing privé 3 à 4 mois avant. En 2022 (pic), les données publiées en décembre correspondaient aux compromis du printemps.
04. De l'écart à la négociation
Un écart au marché ne se transforme pas automatiquement en offre inférieure du même montant. L'écart au marché est un levier parmi d'autres : travaux, DPE, charges, risques. Ils se cumulent mais se plafonnent.
Règle empirique : la somme de tous vos leviers de négociation dépasse rarement 15 à 20 % du prix demandé dans un marché liquide. Au-delà, le vendeur décroche. L'objectif est d'ancrer une offre crédible, pas de maximiser l'écart.
Pour détail sur la construction d'une offre chiffrée, voir le guide sur la négociation.
Questions fréquentes
Comment savoir si un bien immobilier est au bon prix ?
Comparez le prix affiché aux prix de vente réels de biens comparables dans le même secteur. Les deux sources officielles sont Notaires.immo (données des actes notariés agrégées par quartier) et DVF sur data.gouv.fr (toutes les ventes des 5 dernières années avec adresse et prix). L'écart entre le prix affiché et la médiane locale au m² indique si le bien est surévalué, dans la norme ou en dessous du marché.
Quelle est la différence entre DVF et les données des Notaires ?
DVF (Demandes de Valeurs Foncières) et les données des Notaires proviennent toutes deux des actes de vente enregistrés. DVF, accessible sur data.gouv.fr, liste chaque transaction avec son adresse et son prix exact. Notaires.immo agrège ces données par quartier et produit des médianes avec intervalles de confiance. DVF est plus granulaire, Notaires.immo plus lisible pour une comparaison rapide.
Peut-on se fier au prix au m² affiché dans les annonces immobilières ?
Non. Le prix au m² des annonces est un prix demandé, pas un prix vendu : il peut être 5 à 15 % supérieur au prix de vente réel. Il ignore aussi les caractéristiques du bien (étage, DPE, vue, état) qui font varier le juste prix de plusieurs dizaines de pourcent. Les données notariales sont bien plus fiables pour une comparaison objective.
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