Loi Carrez : ce que la surface privative mesure vraiment

La loi Carrez (loi du 18 décembre 1996) oblige, à la vente d'un lot de copropriété d'au moins 8 m², à indiquer sa superficie privée exacte dans le compromis comme dans l'acte définitif. Elle concerne les appartements, les maisons en copropriété et les locaux professionnels en copropriété.

Elle ne s'applique pas à une maison individuelle vendue hors copropriété, ni aux lots de moins de 8 m² (caves, garages, emplacements de stationnement). Pour ces biens, la surface indiquée dans l'annonce n'est pas une garantie légale.

On mesure la surface de plancher des locaux clos et couverts, déduction faite des murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines et embrasures de portes et fenêtres. Et surtout, on ne retient que les surfaces dont la hauteur sous plafond atteint au moins 1,80 m.

Sont donc exclus : tout ce qui est sous 1,80 m (combles bas, sous-pentes), les balcons, terrasses et loggias (non clos), les caves, garages et stationnements, et les combles non aménagés. C'est pourquoi la surface Carrez d'un logement avec beaucoup de sous-pentes peut être nettement inférieure à sa surface « au sol ».

Ce sont deux mesures différentes, pour deux usages différents. La surface Carrez sert à la vente d'un lot de copropriété. La surface habitable (loi Boutin) sert au bail de location vide.

Les deux excluent les hauteurs inférieures à 1,80 m, mais la surface Carrez intègre certaines surfaces que l'habitable écarte (combles aménagés, vérandas). Résultat : pour un même logement, la surface Carrez est souvent un peu supérieure à la surface habitable. Comparer une surface Carrez à une surface habitable, c'est comparer deux choses qui ne se recouvrent pas exactement.

La mention de superficie est obligatoire dans l'avant-contrat et dans l'acte. Son absence de l'acte authentique peut justifier une action en nullité de la vente (dans le mois suivant l'acte, action qui s'éteint si la mention est régularisée).

Et si la surface réelle s'avère inférieure de plus de 5 % à celle annoncée, l'acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle au manque de surface, dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique. Exemple : pour un bien acheté 300 000 € affiché à 60 m² mais mesuré à 54 m² (10 % de moins), la réduction de prix peut atteindre l'équivalent de ces 10 %, soit ~30 000 €. Un déficit de 5 % ou moins n'ouvre aucun droit ; un surplus de surface ne donne droit à aucun supplément de prix pour le vendeur.

Avant une offre sur un lot de copropriété, repérez la surface Carrez dans le diagnostic ou le compromis, et confrontez-la à la surface annoncée. Un écart suspect est à la fois un levier de négociation et, après l'achat, un recours possible. Quand Terva analyse une annonce, il signale un déficit Carrez exploitable et le chiffre dans la marge de négociation.

Analyser une annonce→Les diagnostics obligatoiresLes leviers de négociation