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Diagnostics immobiliers obligatoires : ce qu'ils révèlent avant d'acheter
Mis à jour le 14 juin 2026
Avant toute vente, le vendeur remet un dossier de diagnostic technique (DDT). Sept documents, chacun ciblant un risque différent. Voici ce que chaque diagnostic signifie concrètement pour votre budget et votre décision d'achat.
01. Le DDT : sept diagnostics, un seul dossier
Le dossier de diagnostic technique regroupe l'ensemble des constats obligatoires fournis par des diagnostiqueurs certifiés. Il doit être annexé à la promesse de vente (ou à l'acte pour certains documents). Son contenu varie selon l'âge du bien, son type et sa localisation.
Ce que le DDT ne fait pas : il ne couvre ni les vices cachés de structure (fissures, humidité infiltrée), ni l'état des parties communes en copropriété, ni la qualité des équipements récents (chaudière de moins de 15 ans). Pour ces points, la visite et les PV d'assemblée générale restent indispensables.
02. Les 7 diagnostics, un par un
Électricité
NF C 16-600Conforme
0 €
Aucun travail requis.
Mise en conformité
500 – 2 000 €
Anomalies légères (prises sans terre, conducteurs non protégés). Intervention d'un électricien, pas de refonte.
Mise en sécurité
1 500 – 4 000 €
Différentiel absent ou défaillant, zones humides non protégées. Urgent avant emménagement.
Réfection complète
5 000 – 15 000 €
Vétusté généralisée : tableau vétuste, matériels inadaptés, conducteurs non protégés en série. L'installation est à reprendre.
Un diagnostic « avec anomalies » ne précise pas toujours les codes. Demandez le rapport complet (pages « Anomalies identifiées »), pas juste la conclusion.
Gaz
NF P 45-500Conforme
0 €
Aucun travail requis.
Anomalies simples
500 – 3 000 €
Flexibles à remplacer, robinets d'arrêt manquants, ventilation insuffisante. Intervention ponctuelle.
DGI (Danger Grave et Imminent)
3 000 – 8 000 €
L'installateur coupe l'alimentation gaz immédiatement. Fuite ou risque d'intoxication. Remise en service impossible sans travaux et nouvel certificat.
Un DGI entraîne la coupure gaz le jour du diagnostic. Le bien sera livré sans chauffage ni eau chaude si l'installation est au gaz.
DPE
Arrêté du 31 mars 2021A – B – C
Aucun surcoût énergétique
Logement performant. Moins de 250 kWh EP/m²/an.
D
Référence de marché
La décote DPE se mesure par rapport à D. C'est la lettre autour de laquelle se forment les prix de vente notariés.
E
Décote ~9 % du prix
Surcoût énergie visible. Interdit à la location en 2034. Rénovation : isolation + VMC, 15 000 – 40 000 €.
F
Décote ~19 % du prix
Passoire thermique. Interdit à la location depuis 2028. Budget rénovation souvent supérieur à 30 000 €.
G
Décote ~33 % du prix
Passoire sévère. Interdit à la location depuis le 1er janvier 2025. Rénovation : 30 000 – 100 000 € selon la surface.
Le DPE est opposable mais sa fiabilité dépend du diagnostiqueur. Un écart important entre le DPE et les coûts énergétiques réels déclarés dans l'annonce est un signal d'alerte.
Plomb (CREP)
Constat de Risque d'Exposition au PlombAbsence
0 €
Aucune restriction.
Présence classe 1
0 – 2 000 €
Revêtements en bon état. Surveillance uniquement. Pas de travaux imposés.
Présence classe 2 ou 3
2 000 – 15 000 €
Revêtements dégradés. Travaux de confinement ou d'élimination obligatoires. L'acheteur en hérite.
Un CREP de plus d'un an avec présence de plomb doit être renouvelé avant la vente. Vérifiez la date si le bien a été construit avant 1949.
Amiante
Code de la santé publique, art. R. 1334-14Absence
0 €
Aucune restriction.
Présence, liste B (surveillance)
0 – 5 000 €
Matériaux amiantés en bon état. Surveillance périodique. Pas de dépose immédiate requise.
Présence, liste A (travaux)
5 000 – 30 000 €
Matériaux dégradés ou accessibles. Dépose ou encapsulage par une entreprise certifiée obligatoire.
Les matériaux liste A dégradés imposent des travaux avant toute occupation. L'acheteur en est responsable dès la signature de l'acte.
État des risques (ERP)
Art. L. 125-5 Code de l'env.Zone faible
Impact limité
Inondation, sismicité, argile : risques présents mais réglementairement faibles.
Zone PPR prescrit ou approuvé
Assurance majorée
Plan de prévention des risques : contraintes de construction, prime d'assurance catastrophe naturelle majorée, revente potentiellement difficile.
L'ERP liste les risques connus au moment du diagnostic. Il ne couvre pas tous les risques réels (affaissements miniers, cavités non recensées).
Métrage loi Carrez
Loi n° 96-1107Surface conforme
0 €
Surface privative vérifiée. Caves, garages et balcons exclus.
Écart > 5 %
Recours possible
Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée, l'acheteur peut demander une réduction du prix proportionnelle dans l'année suivant l'acte.
Le Carrez mesure la surface privative sous 1,80 m de hauteur. Une pièce mansardée peut être plus petite sur le papier que ce que vous voyez en visite.
03. Lire le DDT ne remplace pas la visite
Les diagnostics décrivent l'état légal du bien à une date précise. Ils ne détectent pas les infiltrations d'eau, les fissures structurelles, l'état réel des menuiseries ou la qualité de l'isolation des combles. Ces éléments sont visibles à l'oeil lors d'une contre-visite attentive.
La règle pratique : lisez le DDT avant la visite pour cibler les zones à inspecter, et apportez les documents lors du rendez-vous pour confronter le constat du diagnostiqueur à ce que vous observez sur place.
04. Chiffrer l'impact sur le budget
Les fourchettes de coût ci-dessus sont des ordres de grandeur calibrés sur les diagnostics réels analysés par Terva (corpus de dossiers DDT) et les barèmes ANAH. Elles supposent une intervention par un professionnel certifié (obligatoire pour l'amiante et le plomb, recommandé pour l'électricité).
Ces montants alimentent directement la négociation : si l'installation électrique nécessite une réfection (5 000 à 15 000 €), environ 60 % de cette somme peut être argumentée dans l'offre d'achat (voir le guide sur la négociation).
Questions fréquentes
Quels diagnostics immobiliers sont obligatoires lors d'un achat ?
Le dossier de diagnostic technique (DDT) remis lors d'un achat dans l'ancien comprend : le DPE (performance énergétique), le diagnostic électricité et gaz (installations de plus de 15 ans), le CREP (plomb, immeubles d'avant 1949), le diagnostic amiante (constructions d'avant 1997), l'état des risques naturels et technologiques (ERP) et le diagnostic mérules si la zone est concernée.
Qui paie les diagnostics immobiliers, le vendeur ou l'acheteur ?
Les diagnostics immobiliers obligatoires sont à la charge du vendeur, qui doit les fournir au plus tard lors de la signature du compromis de vente. Leur coût varie selon le nombre de diagnostics requis et la taille du bien, généralement entre 300 et 800 €.
Un diagnostic peut-il servir à négocier le prix d'achat ?
Oui, un diagnostic révélant des anomalies (installation électrique à refaire, présence d'amiante en classe 2 ou 3, anomalie gaz de niveau DGI) est un levier de négociation concret. Le chiffrage des travaux correctifs (issu directement du diagnostic) permet de construire une offre argumentée et documentée.
Analysez les diagnostics d'une annonce en quelques secondes
Terva accepte les PDFs de diagnostic (électricité, gaz, plomb, amiante, audit énergétique) et extrait automatiquement les anomalies, leur niveau de sévérité et une fourchette de coût associée. Le tout intégré dans la négociation en temps réel.
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