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Compromis de vente : délais, rétractation et clauses
Le compromis engage les deux parties. Comprendre ce qu'il contient, les délais qui s'imposent et les clauses à négocier avant de le signer peut éviter des erreurs coûteuses.
Mis à jour le 14 juin 2026
01. Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?
Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) est un avant-contrat par lequel acheteur et vendeur s'engagent mutuellement : le vendeur à vendre, l'acheteur à acheter, à un prix et selon des conditions fixées. Juridiquement, il vaut vente : seules les conditions suspensives et le délai de rétractation permettent de s'en dégager sans pénalité.
Il peut être signé sous seing privé (entre les parties, sans notaire) ou devant notaire. La forme notariée est préférable : elle sécurise la date certaine, la vérification des documents d'urbanisme et le séquestre du dépôt de garantie.
02. Les 10 jours de rétractation (loi SRU)
L'acheteur (pas le vendeur) dispose d'un délai légal de 10 jours calendaires pour se rétracter sans motif ni pénalité après la notification du compromis. Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée ou de la remise en main propre.
La rétractation s'exerce par lettre recommandée avec accusé de réception avant le terme du 10e jour. Passé ce délai, se désister sans condition suspensive activable entraîne la perte du dépôt de garantie.
03. Le dépôt de garantie : montant et sort selon les scenarios
L'usage est de 5 à 10 % du prix de vente, versé à la fin du délai de rétractation (séquestré chez le notaire ou l'agent immobilier). Ce montant est imputé sur le prix lors de l'acte définitif.
Vente réalisée à l'acte définitif
Déduit du prix, restitué en net au vendeur
Rétractation dans les 10 jours (loi SRU)
Remboursé intégralement à l'acheteur
Refus de prêt (condition suspensive activée)
Remboursé intégralement à l'acheteur
Désistement sans motif valable après 10 jours
Perdu par l'acheteur, versé au vendeur
Le vendeur refuse de vendre (rétractation vendeur)
Restitué × 2 à l'acheteur (dommages et intérêts légaux)
04. Les clauses suspensives à prévoir
Les clauses suspensives permettent d'annuler la vente sans pénalité si une condition ne se réalise pas. Certaines sont quasi-systématiques, d'autres se négocient selon le contexte.
Condition suspensive d'obtention de prêt
Obligatoire si vous empruntez. Préciser : montant, taux max, durée et délai (45-60 jours recommandés). Sans elle, un refus bancaire entraîne la perte de l'indemnité.
Condition suspensive de vente d'un autre bien
Si vous vendez votre résidence principale pour financer l'achat. Risquée aux yeux du vendeur : un compromis conditionné à votre propre vente est moins compétitif.
Purge du droit de préemption urbain (DPU)
La mairie dispose d'un droit de préemption sur certaines zones. Le délai de réponse est de 2 mois. Inclure la purge dans le calendrier évite les mauvaises surprises.
État des risques (ERP) conforme
Si le bien est en zone à risques (inondation, retrait-gonflement des argiles), le DDT doit comporter un ERP à jour. Une non-conformité peut justifier l'annulation.
Conformité des diagnostics
Certains acquéreurs ajoutent une clause conditionnant la vente à l'absence d'anomalie grave sur des diagnostics précis (amiante, plomb). Négociable selon le contexte.
05. Calendrier type : de la signature à l'acte
Le délai entre compromis et acte définitif est de 2 à 3 mois en général. Voici les étapes et leur empilement :
Signature du compromis
J0Délai de rétractation acheteur (loi SRU)
J0 → J10Versement du dépôt de garantie
J10 (fin rétractation)Délai condition suspensive de prêt
J10 → J55 (45 j typique)Obtention de l'offre de prêt
≈ J40 – J50Délai légal de réflexion sur l'offre (incompressible)
10 jours calendairesSignature de l'acte authentique chez le notaire
≈ J75 – J100Questions fréquentes
Quel est le délai entre le compromis et l'acte de vente définitif ?
En pratique, le délai entre la signature du compromis et l'acte authentique chez le notaire est de 2 à 3 mois. Ce délai couvre : les 10 jours de rétractation, le délai de la condition suspensive de prêt (45-60 jours), la purge du droit de préemption (2 mois pour la mairie), et le temps de préparation de l'acte par le notaire. En cas de bien occupé ou de situation complexe, le délai peut atteindre 4 mois.
Que risque-t-on si on se rétracte après les 10 jours du compromis ?
Passé le délai légal de rétractation de 10 jours (loi SRU), se désister sans motif valide entraîne la perte du dépôt de garantie versé, soit 5 à 10 % du prix de vente. Le vendeur peut également saisir le tribunal pour obtenir l'exécution forcée de la vente ou des dommages et intérêts supplémentaires. La seule sortie propre sans pénalité est l'activation d'une condition suspensive (refus de prêt notamment).
Compromis de vente ou promesse de vente : quelle différence ?
Un compromis (ou promesse synallagmatique) engage les deux parties : acheteur ET vendeur. Une promesse unilatérale n'engage que le vendeur, qui accorde une option d'achat à l'acheteur contre une indemnité d'immobilisation. Le compromis est la forme la plus courante en France. La promesse unilatérale offre plus de souplesse à l'acheteur mais est plus rare car moins avantageuse pour le vendeur.
Analyser le bien avant de signer le compromis
Le compromis est le bon moment pour avoir une vision complète du coût réel du bien. Terva analyse l'annonce : prix de marché, diagnostics, DPE, estimation des travaux et marge de négociation.
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