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Frais de notaire dans l'ancien : composition et calcul
Mis à jour le 27 mai 2026
Comptez environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien. L'essentiel n'est pas pour le notaire : c'est un impôt départemental. Voici le détail des quatre postes, la réforme votée depuis 2025 et le cas particulier des primo-accédants.
01 · Composition
Ce que vous payez vraiment
On parle de « frais de notaire » par abus de langage. Sur les 7 à 8 % typiques d'un achat dans l'ancien, environ 80 % sont des taxes versées au département et à la commune. Le notaire ne perçoit qu'une fraction de la facture, et son tarif est encadré par décret.
Les frais d'acquisition se décomposent en quatre postes : les droits de mutation, les émoluments du notaire, la contribution de sécurité immobilière et les débours.
02 · Droits de mutation
Le gros morceau : un impôt départemental
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sont une taxe perçue par le département et la commune à chaque vente immobilière. Historiquement ils représentaient environ 5,81 % du prix (4,50 % départemental + 1,20 % communal + 2,37 % de frais d'assiette appliqués au départemental).
La loi de finances 2025 a autorisé les départements à relever leur part de 0,5 point supplémentaire, pour une période de trois ans (avril 2025 à mars 2028). Là où le département a voté la hausse, le total des DMTO passe à environ 6,32 % du prix. Au 1er juin 2026, 88 départements sur 100 appliquaient cette hausse.
03 · Émoluments du notaire
Un barème national, dégressif par tranches
La rémunération du notaire pour une vente immobilière est fixée par décret. Elle s'applique par tranches du prix de vente, avec un taux qui décroît à mesure que le prix monte.
| Tranche du prix | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 500 € à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
Taux applicables aux émoluments proportionnels, hors TVA (20 %). Le total des émoluments et formalités liés à la vente ne peut pas dépasser 10 % du prix du bien. Une remise est possible à la discrétion du notaire sur la portion du prix au-delà d'un seuil prévu par arrêté.
04 · Les petites lignes
Sécurité immobilière et débours
La contribution de sécurité immobilière (CSI) est un prélèvement lié à la publicité foncière, d'un taux de 0,10 % du prix (avec un minimum de 15 €). Elle finance l'inscription de la vente au service de publicité foncière.
Les débours sont les sommes que le notaire avance pour le compte de l'acquéreur : copies d'actes, extraits cadastraux, état hypothécaire, géomètre éventuel. On compte généralement entre 800 et 1 500 €.
05 · Exemple chiffré
200 000 € dans l'ancien
Pour un bien acheté 200 000 € dans l'ancien, dans un département ayant voté la hausse des DMTO :
| Poste | Montant |
|---|---|
| DMTO (6,32 %) | ≈ 12 637 € |
| Émoluments (TTC, barème par tranches) | ≈ 2 440 € |
| Contribution de sécurité immobilière (0,10 %) | 200 € |
| Débours | ≈ 1 000 € |
| Total | ≈ 16 280 € · 8,1 % du prix |
Dans un département n'ayant pas voté la hausse (ou pour un primo-accédant), le DMTO retombe à 5,81 % et le total descend autour de 15 250 €, soit 7,6 % du prix.
06 · Primo-accédants
Ce qui change si c'est votre premier achat
Les primo-accédants ne sont pas concernés par la hausse de 0,5 point votée depuis 2025. Ils conservent le DMTO historique d'environ 5,81 %, ce qui représente une économie de l'ordre de 1 000 € pour un bien à 200 000 €. Est considéré comme primo-accédant tout acquéreur qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l'acte.
Certains départements ont également la faculté de voter une réduction supplémentaire des DMTO pour les primo-accédants (jusqu'à -50 % de la part départementale). Cette mesure dépend du conseil départemental : à vérifier au cas par cas avant de faire son budget.
À noter : si l'achat se fait en couple et qu'un des deux a déjà été propriétaire de sa résidence principale dans les deux dernières années, l'exonération ne s'applique pas, et la totalité de la transaction relève du taux majoré.
07 · Sur un bien précis
Inclure les frais dans le vrai coût d'un bien
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Questions fréquentes
Quel est le montant des frais de notaire pour un achat dans l'ancien ?
Pour un achat immobilier dans l'ancien, les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix d'achat. Ils se composent des droits de mutation (DMTO, ~5,8 à 6,3 % selon le département depuis la hausse 2025), des émoluments du notaire (barème réglementé), de la contribution de sécurité immobilière (CSI, 0,1 %) et des débours (frais de formalités, ~800 à 1 200 €).
Comment les frais de notaire sont-ils calculés sur le prix de vente ?
Les droits de mutation (la part la plus importante) sont un pourcentage fixé par chaque département. Les émoluments du notaire suivent un barème réglementé par tranches dégressives (3,87 % jusqu'à 6 500 €, puis 1,596 %, 1,064 % et 0,799 % au-delà de 60 000 €). À cela s'ajoutent la CSI (0,1 %) et des débours fixes.
Les primo-accédants peuvent-ils réduire leurs frais de notaire ?
Certains départements accordent une exonération partielle ou totale des droits de mutation pour les primo-accédants achetant leur résidence principale. Par ailleurs, si les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur, les frais de notaire se calculent sur le prix net vendeur, ce qui les réduit légèrement.
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