Guide complet de l'achat immobilier dans l'ancien

Le prix affiché d'une annonce ne représente qu'une partie de votre dépense réelle. Avant même de visiter, construisez un budget total avec quatre postes distincts.

Frais de notaire : comptez environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien. La majorité va à l'État (droits de mutation DMTO), une petite part rémunère le notaire (émoluments réglementés). Depuis 2025, la plupart des départements ont relevé le taux DMTO global de 5,81 % à 6,32 %. Utilisez notre calculateur pour obtenir le détail poste par poste.

Travaux : à ne pas découvrir après l'achat. Un logement avec une installation électrique vétuste ou une passoire thermique peut exiger 10 000 à 50 000 € de travaux. Il faut les chiffrer avant l'offre, pas après.

Frais courants annuels : taxe foncière, charges de copropriété (pour un appartement), assurance habitation, énergie : ces postes s'additionnent et doivent rentrer dans votre capacité de remboursement nette.

Frais bancaires : dossier de prêt, frais de garantie (hypothèque ou caution bancaire), assurance emprunteur. La garantie seule représente 0,5 à 2 % du capital emprunté selon le mécanisme choisi.

Le prix affiché est un prix demandé, pas un prix vendu. Un acheteur informé compare systématiquement l'annonce aux ventes réelles récentes dans le même secteur, à l'aide des données officielles des Notaires ou de DVF (Demandes de Valeurs Foncières, publiées sur data.gouv.fr).

L'écart entre le prix demandé et la médiane locale au m² est votre premier indicateur : un bien 15 % au-dessus du marché appelle une négociation, un bien dans la médiane est correctement positionné, inutile d'insister sur le prix si vous n'avez pas d'autres arguments.

Attention au piège du m² brut : deux appartements dans le même quartier peuvent légitimement se vendre à des prix au m² très différents selon l'étage, l'état, l'exposition ou le DPE. Le m² est un point de départ, pas une conclusion.

Le dossier de diagnostic technique (DDT) est transmis par le vendeur lors de la signature du compromis, mais rien ne vous empêche de le demander avant, lors de la visite. C'est souvent là que se cachent les vraies informations sur le bien.

Un diagnostic électricité avec anomalies de niveau B7 (parties actives nues) peut signifier une réfection complète à 5 000-15 000 €. Un CREP (plomb) en classe 3 exige des travaux de désamiantage par entreprise certifiée. Un diagnostic gaz avec DGI (Danger Grave Immédiat) signifie que l'installation a été coupée lors de la visite.

Ces anomalies ne sont pas rédhibitoires, elles sont des arguments de négociation concrets, à condition de les chiffrer avant de faire une offre.

Le coût réel d'un achat immobilier ne se résume pas au prix et aux frais de notaire. Une passoire thermique classée F ou G avec une facture de chauffage à 3 000 € par an coûte 30 000 € de plus qu'un bien économe sur dix ans, avant même les travaux de rénovation.

La valeur verte est l'écart de prix entre deux logements identiques selon leur DPE. Une passoire F se vend en moyenne 7 à 11 % moins cher qu'un logement équivalent classé D. Si cette décote n'est pas répercutée dans le prix, c'est vous qui l'absorberez en travaux et en factures.

La rénovation énergétique d'une passoire coûte entre 15 000 € et 50 000 € selon l'ampleur. Des aides existent (MaPrimeRénov', éco-PTZ), mais elles ne couvrent jamais la totalité.

Une offre en dessous du prix affiché sans argument documenté s'expose au refus immédiat. Une offre avec deux ou trois arguments chiffrés force une conversation : le vendeur devra répondre à des faits, pas à une demande abstraite.

Les cinq leviers reconnus par le marché et documentables en amont d'une offre sont : l'écart au prix de marché (données Notaires), les travaux à prévoir (diagnostics + devis), la décote DPE (valeur verte), la surconsommation énergétique et les risques naturels élevés (Géorisques). Chaque levier représente une somme concrète, pas une impression.

La règle du plafond : la somme des marges demandées ne doit pas dépasser 20 % du prix affiché, sous peine de paraître déconnecté de la réalité du marché. Au-delà, le vendeur préfère généralement attendre un autre acheteur.

Pour un appartement, la copropriété est un acteur invisible de votre achat. Des charges annuelles de 80 €/m² représentent, sur un 60 m², 4 800 € de dépense fixe chaque année. Un ravalement voté après l'achat peut générer un appel de fonds exceptionnel de 10 000 à 30 000 € par lot.

La vérification passe par trois documents à obtenir avant l'offre : les procès-verbaux des deux ou trois dernières assemblées générales (pour détecter les travaux votés ou en cours), l'appel de charges annuel (pour connaître le montant réel) et le carnet d'entretien de la copropriété. Le pré-état daté et l'état daté (obligatoires au compromis) complètent l'image.

Terva automatise les étapes 2 à 5 de ce guide à partir d'une URL d'annonce : prix de marché, coût réel, marge de négociation chiffrée et score d'opportunité de 0 à 100. En 30 secondes, vous savez si le bien est au juste prix et ce qu'il vous coûtera vraiment.