Prix à viser
216 399 €
−3 601 € · 1,6 %
Exemple de rapport. Bien fictif, données anonymisées et recomposées pour la démonstration. Aucune annonce réelle. Votre rapport sera calculé sur l'annonce que vous collez.
Voir un exemple sur :
Ce qu'Terva a déterré
Ce que l'annonce ne vous dit pas
2 postes de travaux repérés sur les photos et chiffrés : provision 23 628 €.
Détecté sur les photosCoût énergie réactualisé au prix actuel de l'énergie : 4 161 €/an. Le DPE date d'avant les hausses.
DPE officiel · réactualiséAffiché à 220 000 €, il coûte vraiment 261 338 € à l'achat (41 338 € au-delà du prix : frais de notaire et travaux).
Ce que le prix cacheLe juste prix à viser, calculé : 216 399 €.
Chiffré, argumenté
Et voici le rapport complet qui prouve chacun de ces points ↓
Épinal · 88000 · 110 m² · 4 pièces
Maison de 1992 à rafraîchir, proche centre, quartier calme
42/100
Achat risqué
Achat risqué
−17Travaux estimés−6DPE E−3Prix au-dessus du marchébase 70
Pour l'acheter, réellement
affiché 220 000 €
261 338 €
+41 338 € · +19 %
puis ~466 € / mois (énergie + taxe foncière, hors crédit)
Pourquoi cette marge et pas plus ? L'offre ne chiffre que le défendable : l'écart au marché et la décote DPE. Pour les travaux et l'énergie, impossible de savoir si le prix les intègre déjà. Ce sont des arguments à faire valoir en visite, pas une décote acquise.
Pourquoi 42/100
- Base de départ70
- Ce qui pèse
- Travaux estimés−17
≈ 23 628 € (~11% du prix), dont ≈ 12 420 € à confirmer en visite
- DPE E−6
Performance énergétique faible (coûts + travaux à prévoir)
- Prix au-dessus du marché−3
3% au-dessus de la médiane à DPE comparable (DVF) — écart brut 5% sous, dont 8% de décote attendus pour un DPE E, impact pondéré (comparaison moyenne)
- Risques naturels et technologiques−2
Retrait-gonflement argileux
Note finale42/100
Indice Terva : pondérations éditoriales, sourcées quand c'est possible mais non calibrées statistiquement (pas de recul de reventes exploitable). Une aide à la décision, pas un chiffre exact.
Décomposition du coût
À l'achat
Prix d'achat
Prix de l'annonce
220 000 €Frais de notaire
Estimés (ancien, ~8 %)
17 710 €Travaux estimés
Estimation indicative, dont ~12 420 € à confirmer
23 628 €Total à l'achat
261 338 €
Au quotidien · récurrent
Énergie
Conso réelle du DPE officiel (ADEME) × tarif courant
4 161 € / anTaxe foncière
Estimée (benchmark €/m²/an, varie selon la commune)
1 430 € / an
Soit ~466 € / mois (énergie + taxe foncière, hors crédit). Coût présent ; l'énergie future dépendra des tarifs.
Postes de travaux estimés
Fourchette indicativeÉlevé
Cuisine : sévère
≈ 10 k€
provision 15 k€
Repéré à l'analyse photo
Faible
Revêtements de sol : léger
≈ 1 k€
provision 2 k€
Repéré à l'analyse photo
Moyen
Remplacement fenêtres (DV)
≈ 12 k€
provision 16 k€
Estimé d'après le profil du bien, à confirmer en visite
Indices visuels détectés
2 signalsÉtat général : à rafraîchir
- Cuisinesévère~6 210 € – 14 500 €
Cuisine d'origine (1992) : meubles, plan de travail et électroménager datés, faïence d'époque. À refaire dans son ensemble pour être au goût du jour (photos 6 et 7).
- Solléger~0 € – 1 705 €
Le parquet présente des signes d'usure et nécessiterait un ponçage et une vitrification (photo 4).
Ce qui va
- Salle de bain récente : Salle de bain refaite récemment (faïence et sanitaires actuels), aucun travaux à prévoir (photo 5).
- Murs et plafonds sains : Murs et plafonds en bon état général, peinture récente dans les pièces de vie (photos 1 à 3).
Analyse photos · IA · 9 photos examinées · confiance ≥ 70 % · fourchettes barème ANAH 2024
Marge négociable
Solide-3 601 €
Offre suggérée : 216 399 € (1.6 % de réduction)
- Vente entre particuliers : adressez vos arguments directement au propriétaire, avec tact.
Dans l'offre (défendable)
- Décote DPE E (valeur verte)-3 601 €
Un bien classé E se négocie en moyenne moins cher qu'un bien équivalent classé D. L'étude valeur verte des Notaires de France (transactions 2024, publiée janv. 2026) situe cette décote autour de 8 % de la valeur (médiane nationale, maisons). Une passoire n'étant déjà pas mise en vente au prix d'un bien classé D, une partie est intégrée au prix affiché : on ne défend qu'une part prudente. Le prix étant en plus déjà sous la médiane du secteur, seul le résidu (2 %) est retenu ici.
Notaires de France · valeur verte transactions 2024 (publiée janv. 2026)
À faire valoir (hors offre)
Ces postes pèsent, mais le prix les intègre peut-être déjà : munition de visite, pas une décote acquise.
- Travaux à prévoir≈ 14 177 €
Les travaux nécessaires (Travaux modérés) sont estimés entre 14 910 € et 32 345 € selon les barèmes ANAH / France Rénov'. Ces coûts sont à la charge de l'acquéreur et doivent se refléter dans le prix. À faire valoir en négociation, devis/diagnostics à l'appui : ce poste pèse, mais le prix l'intègre peut-être déjà, c'est la négociation qui le dira, pas une décote acquise.
Barèmes ANAH / France Rénov' (dernière édition publiée)
- Énergie : part négociable≈ 10 403 €
Facture énergétique estimée à 4 161 €/an (soit 41 610 € sur 10 ans). Ce surcoût récurrent lié à l'état du bâti justifie de mobiliser ~25 % en négociation, soit ≈ 10 403 €. À faire valoir en négociation, devis/diagnostics à l'appui : ce poste pèse, mais le prix l'intègre peut-être déjà, c'est la négociation qui le dira, pas une décote acquise.
Conso réelle du DPE officiel (ADEME) × tarif énergie courant
- Diagnostics officiels (DDT)≈ 1 285 €
Les diagnostics immobiliers révèlent des travaux obligatoires de mise en conformité : mise aux normes électrique (mise en sécurité) ; remise en conformité gaz (mise en conformité (a2)). Ces coûts sont documentés par des diagnostiqueurs certifiés et non négociables. À faire valoir en négociation, devis/diagnostics à l'appui : ce poste pèse, mais le prix l'intègre peut-être déjà, c'est la négociation qui le dira, pas une décote acquise.
Documents de diagnostic immobilier (DDT) · diagnostiqueurs certifiés
Phrases prêtes à l'emploientrée, ancrage, objections
Comment le formuler
Entrée en matière
Merci pour la visite, ce bien m'intéresse. Les données publiques (DVF, DGFiP) indiquent que ce bien s'est vendu 198 000 € en 2021. Mon analyse fait surtout ressortir que la classe énergétique E pèse sur la valeur et impose des travaux. Je préfère vous soumettre une offre construite sur des éléments factuels plutôt que sur une simple impression.
Ancrage du prix
Je vous propose 216 399 €, soit un ajustement de 3 601 € par rapport au prix affiché. Elle s'appuie sur des postes chiffrés : 3 601 € (décote liée à la classe énergétique E). Le système de chauffage fossile sera par ailleurs à remplacer.
Formule de clôture
Je reste sincèrement intéressé et prêt à m'engager rapidement si nous trouvons un accord juste au regard de l'état du bien. N'hésitez pas à revenir vers moi.
Vu en visite (à faire valoir)
- Humidité : Trace d'humidité dans l'angle haut d'une chambre arrière (auréole brune + léger cloquage de peinture), invisible sur les photos de l'annonce. Origine à identifier (infiltration toiture ou menuiserie) : à faire vérifier avant toute offre.
- Électricité : Tableau électrique d'origine (1992) : protections anciennes, étiquetage manuscrit, pas de différentiel 30 mA visible sur l'ensemble des départs. Une mise aux normes est à chiffrer.
Constats de votre contre-visite, à mentionner au vendeur pour appuyer l'offre. Ils ne modifient pas le montant chiffré.
Si le vendeur résiste
« C'est mon prix, il n'est pas négociable. »
Je l'entends. Mon offre ne sort pas d'un chapeau : la classe énergétique E pèse sur la valeur et impose des travaux. Ces éléments sont publics et vérifiables, et s'imposeront de la même façon à tout autre acquéreur. La contrainte réglementaire sur l'étiquette énergétique dégradée (la location y sera interdite au 1er janvier 2034 (loi Climat)) est, elle, incontournable.
« J'ai déjà baissé mon prix. »
Le prix a en effet déjà été ajusté d'environ 4 %, ce qui confirme que le marché le situe sous l'affichage initial. Mon offre prolonge simplement cet alignement sur des coûts réels qui resteront à ma charge.
« J'ai déjà un autre acheteur intéressé. »
C'est tout à fait possible, et je le respecte. Mon offre est ferme, argumentée, et je peux avancer rapidement. Une offre solide et documentée sécurise une vente ; je reste disponible si la discussion peut aboutir.
Estimations basées sur vos données d'analyse. Adaptez le ton à votre interlocuteur. Ces phrases sont des points de départ, pas des scripts rigides.
Le prix qui change le verdict
Même fortement négocié, ce bien ne passerait pas en bonne affaire : les travaux, l'énergie ou les risques pèsent trop dans la note. Le prix n'est pas le seul problème.
Votre offre220 000 € (prix affiché)
- Total à l'achat à ce prix
- 275 638 €
- Note et verdict
- 42/100Achat risqué
- Écart à la médiane du secteur
- −5 %
- Rendement brut sur coût réel
- 4,7 %
Simulation à données constantes : seuls le prix et ses dérivés directs changent (notaire 8 %, écart au marché, rendement). Travaux, énergie et risques ne bougent pas, une offre plus basse ne les fait pas disparaître.
Dernière vente du bien
Dernier achat
198 000 €
juin 2021
Demandé aujourd'hui
220 000 €
+22 000 €+11,1 %soit +2,1 %/an sur 5 ans
Payé
1 800 €/m²
Demandé
2 000 €/m²
Médiane secteur
2 105 €/m²
Source : DVF (DGFiP), rapproché par parcelle cadastrale. Le montant DVF est le total de la mutation (terrain ou dépendances parfois inclus). L'évolution compare le prix demandé au dernier achat, ce n'est pas un indice de marché. À confirmer auprès du notaire.
Marché localDVF (DGFiP) · 38 transactions · 24 mois, réindexées aux prix du jourComparaison moyenne
Décote inférieure à l'état du bienCette annonce2 000 €/m²
Médiane DVF2 105 €/m²
Fourchette de la commune : 1 880 € – 2 420 € €/m² (P25–P75, hors valeurs aberrantes · 38 ventes)
Bonne base de lecture, mais le comparable reste partiellement élargi.
Comment ce repère est calculé
Certains éléments (grand terrain) sont imparfaitement captés par une comparaison simple au m² habitable.
Calcul : médiane des biens vendus (110–139 m²) dans la commune (open data DVF, DGFiP, réindexé IPLA). Repère non ajusté de l'état, du standing et des annexes du bien.
Comparaison au m² habitable : le terrain annoncé (540 m²) n'est pas isolé dans le prix au m².
Ajustée aux caractéristiques de ce bien
1 937 €/m² (médiane 2 105 €/m² ajustée ligne à ligne)
- DPE E Notaires de France, valeur verte 2024-8 %
Indicatif, pas une expertise : grille d'études publiées (Notaires, Meilleurs Agents), moyennes nationales appliquées à ce bien. L'emplacement fin, la qualité de construction et l'état réel ne sont pas chiffrés ici. La décote DPE reflète déjà en partie les travaux énergétiques : ne pas l'additionner au budget travaux.
Depuis quand en ventePotentiel de négociation modéré
58jours en ligne· Dans la moyenne
Prix initial observé229 000 €
Prix actuel220 000 €
Baisse cumulée-9 000 € (-3,9 %)
Favoris sur le portail14
Ancienneté selon la date de mise en ligne du portail.
Si vous louez ce bien
≈ 1 034 € /mois charges comprises
Fourchette locale : 902 € à 1 177 € (9,4 €/m², référence maison)
- Rendement brut sur prix affiché (loyer hors charges estimé)
- 5,6 %
- Rendement sur coût réel (prix + notaire + travaux)
- 4,7 %
- À l'offre suggérée (216 399 €, cf. négociation)
- 4,8 %
DPE E : location interdite à partir de janvier 2034 (loi Climat).
Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (édition 2024). Loyers d'annonce charges comprises, location vide : le rendement net (charges, taxe foncière, vacance, gestion) sera inférieur.
Projection investisseurScénario prudent
Coût total du projet
achat + notaire + travaux
Valeur de revente estimée
bien rénové (DPE remis à niveau), plafonnée au haut de marché
Plus-value nette estimée
-41 365 € (-15,8%)scénario bas, net de ~5 % de frais de revente
Repère valeur verte : en médiane nationale, un E se vend ~8 % sous un équivalent classé D (Notaires de France, 2024). C'est le levier que la rénovation corrige, ici chiffré sur le comparable réel du bien, pas sur ce pourcentage.
Valeur de revente estimée à partir du comparable du bien lui-même, une fois le DPE remonté de E à D (ce qu'une rénovation corrige), pas du haut de marché générique. Des éléments comme grand terrain peuvent soutenir une valeur différente. Plus-value nette d'environ 5 % de frais de revente, hors fiscalité, frais de portage, vacance et aléas de commercialisation.
DPE officiel · ADEME
DPE retrouvé avec une confiance élevéepar recoupement de plusieurs signaux du bien (surface, et selon l'annonce classe, GES ou date). Au besoin, vous pouvez le confirmer avec le numéro DPE (bouton en bas de la carte).
Annoncé
EOfficiel · ADEME
EÉtabli le 12 mai 2023
Indices de fiabilité : surface 110 m² vs 110 m² annoncés (concordante) · classe énergie concordante.
- Consommation
- 291 kWh/m²/an
- Coût énergie officiel
- 1 980 € / an
- Surface officielle
- 110 m²
- Construction
- 1992
- GES
- D
Ce que révèle le DPE
Chauffage
Chaudière gaz à condensation
Chaudière à condensation : bon rendement.
Eau chaude
Ballon électrique · 150 L
Un ballon de 150 L couvre environ 3 personnes (repère ~50 L/personne).
Isolation
Isolation insuffisante : les murs, les menuiseries et le plancher bas.
C'est par là que part la chaleur. L'isolation est le premier levier pour faire baisser la facture.
Confort
Hauteur sous plafond : 2,5 m
Faits tirés du DPE officiel ; lectures à titre indicatif (repères de dimensionnement et normes courantes), à confirmer en visite.
Source : Observatoire DPE (ADEME), données officielles déposées par le diagnostiqueur. Recoupement purement informatif : la note et le coût réel restent calculés sur les éléments de l'annonce.
Risques détectés
- Bâti d'avant 1997 : présence d'amiante possible (diagnostic amiante obligatoire à la vente) ; un désamiantage avant travaux peut alourdir le budget d'un chantier.
- Travaux détectés par analyse visuelle IA
Risques du secteur1 à surveiller
Exposition moyenne
Sols argileux (gonflement/retrait) : risque de fissures, fondations et garanties à surveiller. La carte d'exposition a été renouvelée au 1er juillet 2026 (arrêté du 9 janvier 2026) : exigez un ERP établi après cette date, un ERP antérieur peut sous-estimer l'exposition.
Source : georisques.gouv.fr. Portée par risque : « à l'adresse » (point précis) ou « commune » (l'adresse peut être hors zone).
Aides mobilisables
jusqu'à 360 €
à déduire du coût de rénovation estimé
- MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur (passoire)MaPrimeRénov'variable
- Remplacement fenêtres double vitrageMaPrimeRénov'360 €
⚠️ Réforme annoncée : ce geste ne sera plus finançable par MaPrimeRénov' en travaux isolé à partir du 1ᵉʳ septembre 2026 — à engager avant cette date, ou à inclure dans une rénovation d'ampleur.
- Éco-prêt à taux zéroÉco-PTZjusqu'à 50 000 €
- Exonération de taxe foncièreExonération TFvariable
Estimations France Rénov' · barèmes par geste 2026, profil revenus intermédiaires (les montants varient selon votre tranche : très modeste, modeste, intermédiaire). Estimez vos aides selon vos revenus sur le simulateur officiel France Rénov'.
Fin du rapport
Tout est au-dessus, chiffré et sourcé. La décision vous appartient. Le prix reste le même, quel que soit le lecteur.
Épinal · 88000
Maison de 1992 à rafraîchir, proche centre, quartier calme
- 110 m²·
- 3 ch.·
- Terrain 540 m²·
- Construit en 1992
Prix affiché
220 000 €
Au m²
2 000 €/m²
Maison · Épinal · 110 m² · DPE E
En vente depuis 58 j · déjà baissé de 9 000 €
42/100
Achat risqué
Coûts cachés probablement significatifs (énergie, travaux, risques) ou prix sensiblement au-dessus du marché. Le coût réel risque de dépasser largement le prix affiché.
Pourquoi 42/100
- Base de départ70
- Ce qui pèse
- Travaux estimés−17
≈ 23 628 € (~11% du prix), dont ≈ 12 420 € à confirmer en visite
- DPE E−6
Performance énergétique faible (coûts + travaux à prévoir)
- Prix au-dessus du marché−3
3% au-dessus de la médiane à DPE comparable (DVF) — écart brut 5% sous, dont 8% de décote attendus pour un DPE E, impact pondéré (comparaison moyenne)
- Risques naturels et technologiques−2
Retrait-gonflement argileux
Note finale42/100
Indice Terva : pondérations éditoriales, sourcées quand c'est possible mais non calibrées statistiquement (pas de recul de reventes exploitable). Une aide à la décision, pas un chiffre exact.
Prix affiché220 000 €
Coût réel à l'achat261 338 €+41 338 €
Offre à viser
216 399 €
marge de 3 601 € (−1.6 %) défendable, 1 argument chiffré.
Pourquoi cette marge et pas plus ? L'offre ne chiffre que le défendable : l'écart au marché et la décote DPE. Pour les travaux et l'énergie, impossible de savoir si le prix les intègre déjà. Ce sont des arguments à faire valoir en visite, pas une décote acquise.
Puis ~466 € / mois au quotidien (énergie + taxe foncière, hors crédit).
Énergie 4 161 €/an · taxe foncière 1 430 €/an
À surveiller en priorité
4 161 € / an
coût énergie réel, classe E
Travaux ≈ 24 k€
provision prudente, à confirmer en visite
Prix au-dessus du marché
−3 pts sur la note
Le détail complet ci-dessous : marché, travaux, énergie, risques, quartier, chiffre par chiffre.
Analyse détaillée
Lire comme
« Acheteur » ou « Investisseur » réordonne les cartes selon votre priorité ; les chiffres, eux, ne changent jamais.
Marché localDVF (DGFiP) · 38 transactions · 24 mois, réindexées aux prix du jourComparaison moyenne
Décote inférieure à l'état du bienCette annonce2 000 €/m²
Médiane DVF2 105 €/m²
Fourchette de la commune : 1 880 € – 2 420 € €/m² (P25–P75, hors valeurs aberrantes · 38 ventes)
Bonne base de lecture, mais le comparable reste partiellement élargi.
Comment ce repère est calculé
Certains éléments (grand terrain) sont imparfaitement captés par une comparaison simple au m² habitable.
Calcul : médiane des biens vendus (110–139 m²) dans la commune (open data DVF, DGFiP, réindexé IPLA). Repère non ajusté de l'état, du standing et des annexes du bien.
Comparaison au m² habitable : le terrain annoncé (540 m²) n'est pas isolé dans le prix au m².
Ajustée aux caractéristiques de ce bien
1 937 €/m² (médiane 2 105 €/m² ajustée ligne à ligne)
- DPE E Notaires de France, valeur verte 2024-8 %
Indicatif, pas une expertise : grille d'études publiées (Notaires, Meilleurs Agents), moyennes nationales appliquées à ce bien. L'emplacement fin, la qualité de construction et l'état réel ne sont pas chiffrés ici. La décote DPE reflète déjà en partie les travaux énergétiques : ne pas l'additionner au budget travaux.
Depuis quand en ventePotentiel de négociation modéré
58jours en ligne· Dans la moyenne
Prix initial observé229 000 €
Prix actuel220 000 €
Baisse cumulée-9 000 € (-3,9 %)
Favoris sur le portail14
Ancienneté selon la date de mise en ligne du portail.
Le prix qui change le verdict
Même fortement négocié, ce bien ne passerait pas en bonne affaire : les travaux, l'énergie ou les risques pèsent trop dans la note. Le prix n'est pas le seul problème.
Votre offre220 000 € (prix affiché)
- Total à l'achat à ce prix
- 275 638 €
- Note et verdict
- 42/100Achat risqué
- Écart à la médiane du secteur
- −5 %
- Rendement brut sur coût réel
- 4,7 %
Simulation à données constantes : seuls le prix et ses dérivés directs changent (notaire 8 %, écart au marché, rendement). Travaux, énergie et risques ne bougent pas, une offre plus basse ne les fait pas disparaître.
Dernière vente du bien
Dernier achat
198 000 €
juin 2021
Demandé aujourd'hui
220 000 €
+22 000 €+11,1 %soit +2,1 %/an sur 5 ans
Payé
1 800 €/m²
Demandé
2 000 €/m²
Médiane secteur
2 105 €/m²
Source : DVF (DGFiP), rapproché par parcelle cadastrale. Le montant DVF est le total de la mutation (terrain ou dépendances parfois inclus). L'évolution compare le prix demandé au dernier achat, ce n'est pas un indice de marché. À confirmer auprès du notaire.
Marge négociable
Solide-3 601 €
Offre suggérée : 216 399 € (1.6 % de réduction)
- Vente entre particuliers : adressez vos arguments directement au propriétaire, avec tact.
Dans l'offre (défendable)
- Décote DPE E (valeur verte)-3 601 €
Un bien classé E se négocie en moyenne moins cher qu'un bien équivalent classé D. L'étude valeur verte des Notaires de France (transactions 2024, publiée janv. 2026) situe cette décote autour de 8 % de la valeur (médiane nationale, maisons). Une passoire n'étant déjà pas mise en vente au prix d'un bien classé D, une partie est intégrée au prix affiché : on ne défend qu'une part prudente. Le prix étant en plus déjà sous la médiane du secteur, seul le résidu (2 %) est retenu ici.
Notaires de France · valeur verte transactions 2024 (publiée janv. 2026)
À faire valoir (hors offre)
Ces postes pèsent, mais le prix les intègre peut-être déjà : munition de visite, pas une décote acquise.
- Travaux à prévoir≈ 14 177 €
Les travaux nécessaires (Travaux modérés) sont estimés entre 14 910 € et 32 345 € selon les barèmes ANAH / France Rénov'. Ces coûts sont à la charge de l'acquéreur et doivent se refléter dans le prix. À faire valoir en négociation, devis/diagnostics à l'appui : ce poste pèse, mais le prix l'intègre peut-être déjà, c'est la négociation qui le dira, pas une décote acquise.
Barèmes ANAH / France Rénov' (dernière édition publiée)
- Énergie : part négociable≈ 10 403 €
Facture énergétique estimée à 4 161 €/an (soit 41 610 € sur 10 ans). Ce surcoût récurrent lié à l'état du bâti justifie de mobiliser ~25 % en négociation, soit ≈ 10 403 €. À faire valoir en négociation, devis/diagnostics à l'appui : ce poste pèse, mais le prix l'intègre peut-être déjà, c'est la négociation qui le dira, pas une décote acquise.
Conso réelle du DPE officiel (ADEME) × tarif énergie courant
- Diagnostics officiels (DDT)≈ 1 285 €
Les diagnostics immobiliers révèlent des travaux obligatoires de mise en conformité : mise aux normes électrique (mise en sécurité) ; remise en conformité gaz (mise en conformité (a2)). Ces coûts sont documentés par des diagnostiqueurs certifiés et non négociables. À faire valoir en négociation, devis/diagnostics à l'appui : ce poste pèse, mais le prix l'intègre peut-être déjà, c'est la négociation qui le dira, pas une décote acquise.
Documents de diagnostic immobilier (DDT) · diagnostiqueurs certifiés
Phrases prêtes à l'emploientrée, ancrage, objections
Comment le formuler
Entrée en matière
Merci pour la visite, ce bien m'intéresse. Les données publiques (DVF, DGFiP) indiquent que ce bien s'est vendu 198 000 € en 2021. Mon analyse fait surtout ressortir que la classe énergétique E pèse sur la valeur et impose des travaux. Je préfère vous soumettre une offre construite sur des éléments factuels plutôt que sur une simple impression.
Ancrage du prix
Je vous propose 216 399 €, soit un ajustement de 3 601 € par rapport au prix affiché. Elle s'appuie sur des postes chiffrés : 3 601 € (décote liée à la classe énergétique E). Le système de chauffage fossile sera par ailleurs à remplacer.
Formule de clôture
Je reste sincèrement intéressé et prêt à m'engager rapidement si nous trouvons un accord juste au regard de l'état du bien. N'hésitez pas à revenir vers moi.
Vu en visite (à faire valoir)
- Humidité : Trace d'humidité dans l'angle haut d'une chambre arrière (auréole brune + léger cloquage de peinture), invisible sur les photos de l'annonce. Origine à identifier (infiltration toiture ou menuiserie) : à faire vérifier avant toute offre.
- Électricité : Tableau électrique d'origine (1992) : protections anciennes, étiquetage manuscrit, pas de différentiel 30 mA visible sur l'ensemble des départs. Une mise aux normes est à chiffrer.
Constats de votre contre-visite, à mentionner au vendeur pour appuyer l'offre. Ils ne modifient pas le montant chiffré.
Si le vendeur résiste
« C'est mon prix, il n'est pas négociable. »
Je l'entends. Mon offre ne sort pas d'un chapeau : la classe énergétique E pèse sur la valeur et impose des travaux. Ces éléments sont publics et vérifiables, et s'imposeront de la même façon à tout autre acquéreur. La contrainte réglementaire sur l'étiquette énergétique dégradée (la location y sera interdite au 1er janvier 2034 (loi Climat)) est, elle, incontournable.
« J'ai déjà baissé mon prix. »
Le prix a en effet déjà été ajusté d'environ 4 %, ce qui confirme que le marché le situe sous l'affichage initial. Mon offre prolonge simplement cet alignement sur des coûts réels qui resteront à ma charge.
« J'ai déjà un autre acheteur intéressé. »
C'est tout à fait possible, et je le respecte. Mon offre est ferme, argumentée, et je peux avancer rapidement. Une offre solide et documentée sécurise une vente ; je reste disponible si la discussion peut aboutir.
Estimations basées sur vos données d'analyse. Adaptez le ton à votre interlocuteur. Ces phrases sont des points de départ, pas des scripts rigides.
Travaux à prévoir
Ce qu'il y a à reprendre
État général : à rafraîchirProvision totale
≈ 23 628 €
soit ~11 % du prix affiché
11 208 € repérés sur les photos12 420 € à confirmer en visite
- Cuisine : sévère Photossévère
Cuisine d'origine (1992) : meubles, plan de travail et électroménager datés, faïence d'époque. À refaire dans son ensemble pour être au goût du jour (photos 6 et 7).
≈ 10 355 €provision 14 500 € - Revêtements de sol : léger Photosléger
Le parquet présente des signes d'usure et nécessiterait un ponçage et une vitrification (photo 4).
≈ 853 €provision 1 705 € - Remplacement fenêtres (DV) À confirmer
≈ 12 fenêtres estimées × 725-1345 €, à confirmer sur place. Poste retenu sur la foi du DPE officiel : isolation jugée insuffisante par le diagnostiqueur.
≈ 12 420 €provision 16 140 €
Ce qui va (pas de travaux)
- Salle de bain récente : Salle de bain refaite récemment (faïence et sanitaires actuels), aucun travaux à prévoir (photo 5).
- Murs et plafonds sains : Murs et plafonds en bon état général, peinture récente dans les pièces de vie (photos 1 à 3).
Fourchettes indicatives (barème ANAH 2024). 9 photos analysées (confiance ≥ 70 %). Montants à affiner en visite.
Risques du secteur1 à surveiller
Exposition moyenne
Sols argileux (gonflement/retrait) : risque de fissures, fondations et garanties à surveiller. La carte d'exposition a été renouvelée au 1er juillet 2026 (arrêté du 9 janvier 2026) : exigez un ERP établi après cette date, un ERP antérieur peut sous-estimer l'exposition.
Source : georisques.gouv.fr. Portée par risque : « à l'adresse » (point précis) ou « commune » (l'adresse peut être hors zone).
DPE officiel · ADEME
DPE retrouvé avec une confiance élevéepar recoupement de plusieurs signaux du bien (surface, et selon l'annonce classe, GES ou date). Au besoin, vous pouvez le confirmer avec le numéro DPE (bouton en bas de la carte).
Annoncé
EOfficiel · ADEME
EÉtabli le 12 mai 2023
Indices de fiabilité : surface 110 m² vs 110 m² annoncés (concordante) · classe énergie concordante.
- Consommation
- 291 kWh/m²/an
- Coût énergie officiel
- 1 980 € / an
- Surface officielle
- 110 m²
- Construction
- 1992
- GES
- D
Ce que révèle le DPE
Chauffage
Chaudière gaz à condensation
Chaudière à condensation : bon rendement.
Eau chaude
Ballon électrique · 150 L
Un ballon de 150 L couvre environ 3 personnes (repère ~50 L/personne).
Isolation
Isolation insuffisante : les murs, les menuiseries et le plancher bas.
C'est par là que part la chaleur. L'isolation est le premier levier pour faire baisser la facture.
Confort
Hauteur sous plafond : 2,5 m
Faits tirés du DPE officiel ; lectures à titre indicatif (repères de dimensionnement et normes courantes), à confirmer en visite.
Source : Observatoire DPE (ADEME), données officielles déposées par le diagnostiqueur. Recoupement purement informatif : la note et le coût réel restent calculés sur les éléments de l'annonce.
Risques détectés
- Bâti d'avant 1997 : présence d'amiante possible (diagnostic amiante obligatoire à la vente) ; un désamiantage avant travaux peut alourdir le budget d'un chantier.
- Travaux détectés par analyse visuelle IA
Si vous louez ce bien
≈ 1 034 € /mois charges comprises
Fourchette locale : 902 € à 1 177 € (9,4 €/m², référence maison)
- Rendement brut sur prix affiché (loyer hors charges estimé)
- 5,6 %
- Rendement sur coût réel (prix + notaire + travaux)
- 4,7 %
- À l'offre suggérée (216 399 €, cf. négociation)
- 4,8 %
DPE E : location interdite à partir de janvier 2034 (loi Climat).
Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (édition 2024). Loyers d'annonce charges comprises, location vide : le rendement net (charges, taxe foncière, vacance, gestion) sera inférieur.
Aides mobilisables
jusqu'à 360 €
à déduire du coût de rénovation estimé
- MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur (passoire)MaPrimeRénov'variable
- Remplacement fenêtres double vitrageMaPrimeRénov'360 €
⚠️ Réforme annoncée : ce geste ne sera plus finançable par MaPrimeRénov' en travaux isolé à partir du 1ᵉʳ septembre 2026 — à engager avant cette date, ou à inclure dans une rénovation d'ampleur.
- Éco-prêt à taux zéroÉco-PTZjusqu'à 50 000 €
- Exonération de taxe foncièreExonération TFvariable
Estimations France Rénov' · barèmes par geste 2026, profil revenus intermédiaires (les montants varient selon votre tranche : très modeste, modeste, intermédiaire). Estimez vos aides selon vos revenus sur le simulateur officiel France Rénov'.
Projection investisseurScénario prudent
Coût total du projet
achat + notaire + travaux
Valeur de revente estimée
bien rénové (DPE remis à niveau), plafonnée au haut de marché
Plus-value nette estimée
-41 365 € (-15,8%)scénario bas, net de ~5 % de frais de revente
Repère valeur verte : en médiane nationale, un E se vend ~8 % sous un équivalent classé D (Notaires de France, 2024). C'est le levier que la rénovation corrige, ici chiffré sur le comparable réel du bien, pas sur ce pourcentage.
Valeur de revente estimée à partir du comparable du bien lui-même, une fois le DPE remonté de E à D (ce qu'une rénovation corrige), pas du haut de marché générique. Des éléments comme grand terrain peuvent soutenir une valeur différente. Plus-value nette d'environ 5 % de frais de revente, hors fiscalité, frais de portage, vacance et aléas de commercialisation.
Fin du rapport
Tout est au-dessus, chiffré et sourcé. La décision vous appartient. Le prix reste le même, quel que soit le lecteur.