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Décote DPE : ce qu'une passoire (F, G) retire au prix
Une mauvaise étiquette énergétique pèse sur le prix de vente, et de plus en plus, à mesure que la location des passoires devient interdite. Voici les ordres de grandeur, leur source, et comment estimer l'impact sur un bien précis.
Mis à jour le 27 mai 2026
01 · Le principe
Le DPE est devenu un facteur de prix
À surface, emplacement et état comparables, deux logements ne se vendent plus au même prix selon leur étiquette énergétique. Les acheteurs anticipent le coût des travaux et des factures, et le marché a intégré cet écart. C'est ce qu'on appelle la valeur verte d'un logement.
Les notaires la mesurent chaque année en comparant les ventes réelles à étiquette équivalente. Les ordres de grandeur ci-dessous expriment l'écart de prix médian par lettre, par rapport à un logement classé D pris comme référence neutre.
02 · Les chiffres
Décote et surcote par étiquette
Écart de prix médian par rapport à un logement classé D (médianes nationales, maisons) :
| Étiquette DPE | Écart de prix vs D |
|---|---|
| A | +17 % |
| B | +13 % |
| C | +9 % |
| D | Référence |
| E | -8 % |
| F | -16 % |
| G | -25 % |
Source : Notaires de France, étude « La valeur verte des logements ». Ce sont des médianes nationales : l'écart est plus marqué dans les régions froides (jusqu'à environ +17 % pour les meilleures étiquettes) et plus faible dans le Sud.
03 · Le potentiel après travaux
Le saut de classe est le vrai levier
Ce qui compte à l'achat d'une passoire, ce n'est pas la décote seule, c'est l'écart qu'une rénovation peut récupérer. Faire passer un bien de F à C représente environ 25 points de prix gagnés (de -16 % à +9 % par rapport à un D).
C'est un potentiel, pas une certitude : il faut en retrancher le coût réel des travaux et il dépend de l'emplacement. Un bien rénové ne se revend pas mécaniquement au prix médian du secteur, mais plutôt dans le haut du marché local. La décote n'est donc intéressante que si le prix d'achat l'intègre déjà et que les travaux restent inférieurs au gain de valeur.
04 · Le cadre réglementaire
Pourquoi la décote s'accentue
La loi Climat et Résilience interdit progressivement la mise en location des passoires énergétiques : les logements classés G depuis 2025, les F à partir de 2028, puis les E à partir de 2034. Les loyers des F et G sont par ailleurs gelés.
Pour un investisseur, une passoire non rénovée devient donc un bien qu'on ne peut plus louer en l'état : la pression sur le prix d'achat augmente à mesure que l'échéance approche. Pour un acheteur en résidence principale, c'est un levier de négociation concret, à condition de chiffrer les travaux.
05 · Sur un bien précis
Estimer l'impact sur une annonce
Ces ordres de grandeur donnent la tendance, mais l'écart réel dépend du prix demandé, de la surface, du marché local et du coût des travaux à prévoir. Terva croise tout cela à partir d'une annonce : coût réel, positionnement marché et marge de négociation.
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Questions fréquentes
Quelle est la décote de prix d'une passoire thermique (DPE F ou G) ?
Sur les transactions 2024 (dernière étude des Notaires de France, publiée en janvier 2026), une maison classée F se vend environ 16 % moins cher, et une classée G environ 25 % moins cher, qu'un logement comparable classé D. La décote est plus marquée dans les régions froides (jusqu'à +17 % pour les meilleures étiquettes) et plus faible dans le Sud.
Peut-on négocier le prix d'un bien classé F ou G sur la base du DPE ?
Oui, le DPE est un levier de négociation reconnu : l'acheteur devra financer une rénovation énergétique. La marge négociable dépend du coût des travaux estimé et de l'écart du prix affiché par rapport au marché local. Un bien déjà affiché avec une forte décote laisse moins de marge qu'un bien surévalué.
Quand les passoires thermiques G et F seront-elles interdites à la location ?
La loi Climat et Résilience interdit progressivement la mise en location des passoires : logements classés G depuis le 1er janvier 2025, les F à partir de 2028, puis les E à partir de 2034. Les loyers des biens F et G sont par ailleurs gelés depuis 2022.
Combien vaut une maison classée énergie F par rapport à une classée D ?
D'après les médianes des Notaires de France (transactions 2024), une maison classée F se vend environ 16 % moins cher qu'une maison comparable classée D, et une classée G environ 25 % moins cher. L'écart est plus marqué dans les régions froides et plus faible dans le Sud, et il dépend aussi du prix demandé et du coût des travaux à prévoir.
Le DPE fait-il vraiment baisser le prix de vente ?
Oui. À surface, emplacement et état comparables, deux logements ne se vendent plus au même prix selon leur étiquette : les acheteurs anticipent le coût des travaux, des factures, et le gel puis l'interdiction progressive de location des passoires. Cet écart de prix lié à l'étiquette énergétique s'appelle la valeur verte, mesurée chaque année par les notaires.
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